To δικαίωμα στη στέγαση και ο ρόλος της φορολογίας

* Θεοδώρα Λαζαρέτου, τ. Διευθύντρια της Φορολογικής & Τελωνειακής Ακαδημίας ΑΑΔΕ, Δρ Νομικής ΕΚΠΑ, DEA de droit Universite Lyon III Cert. Boston University, Cert. Leiden University, Cert. IMF / VGAPx & VITARAx, TADAT (IMF) trained assessor1

Η στεγαστική κρίση στην Ευρώπη είναι γεγονός. Από το Παρίσι μέχρι την Βαρσοβία και από το Δουβλίνο μέχρι την Αθήνα, όλο και περισσότεροι άνθρωποι δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στα έξοδα απόκτησης, συντήρησης ή ενοικίασης κατοικίας.

Σήμερα, ένας στους δέκα ευρωπαίους πολίτες ξοδεύει το 40% περίπου του εισοδήματος του για στέγαση, της οποίας η ποιότητα τις πιο πολλές φορές δεν προσφέρει συνθήκες αξιοπρεπούς διαβίωσης2. Σύμφωνα, μάλιστα, με μια πρόσφατη Έκθεση του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, τα τελευταία δέκα χρόνια, ο αριθμός των αστέγων στην Ε.Ε. έχει αυξηθεί κατά 70% ενώ πάνω από το 4% του ευρωπαϊκού πληθυσμού στερείται στέγης3. Στην ψηφιακή διάσταση της εποχής μας, η εύρεση οικονομικά προσιτής και αξιοπρεπούς στέγασης είναι σημαντικό κριτήριο επιλογής τόπου κατοικίας για τους ψηφιακούς νομάδες4.

1. Πολιτισμικά, η στέγαση αξιολογείται ως δικαίωμα που συναρτάται με τη βούληση του κάθε ανθρώπου να κατέχει ένα χώρο που του παρέχει προστασία και ασφάλεια για να ζήσει5.

Δικαίωμα που κατατάσσεται στα θεμελιώδη δικαιώματα του ευρωπαίου πολίτη και που σύμφωνα με το άρθρο 21 παρ. 4 του Ελληνικού Συντάγματος 1975/1986/2001 «η απόκτηση κατοικίας από αυτούς που την στερούνται ή που στεγάζονται ανεπαρκώς αποτελεί αντικείμενο ειδικής φροντίδας του Κράτους». Στον δημόσιο κοινωνικό διάλογο, η στέγαση αξιολογείται ως η ασπίδα προστασίας του ανθρώπου από φυσικούς και κοινωνικούς κινδύνους και ως η βάση οργάνωσης της καθημερινότητάς του.

Αποτελεί, επίσης, θεμελιώδη προϋπόθεση για την ανάπτυξη δράσεων κοινωνικής ενδυνάμωσης, για την επαρκή προστασία της υγείας και για τη δυνατότητα εργασίας. Ταυτόχρονα, η επιδείνωση των στεγαστικών συνθηκών είναι συνιστώσα κοινωνικών ανισοτήτων και κοινωνικού αποκλεισμού.

Από τη σκοπιά της οικονομίας, η απόκτηση κατοικίας μόνιμης ή προσωρινής, κύριας ή εποχιακής είναι -μετά τον 2ο Παγκόσμιο Πόλεμο στον αναπτυγμένο κόσμο– βασική οικονομική δραστηριότητα. Η κατοικία είναι επενδυτικό αγαθό και σημαντικό στοιχείο συσσώρευσης ατομικού πλούτου, αλλά και η βασική αιτία υπερχρέωσης των νοικοκυριών, λόγω του δανεισμού για την απόκτησή της.

Από τη σκοπιά της Πολιτείας και συγκεκριμένα της πραγμάτωσης των ανθρωπίνων δικαιωμάτων, η στέγαση συγκαταλέγεται στα κοινωνικά αγαθά που το Κράτος υποχρεούται να παρέχει στους πολίτες του. Είναι, δηλαδή, ειδική κρατική φροντίδα που πραγματώνεται μέσω της κυβερνητικής στεγαστικής πολιτικής της κάθε Πολιτείας.

Ο βασικός λόγος για τη δυσκολία απόκτησης (από όλους) αξιοπρεπούς11 στέγασης είναι η αύξηση του κόστους ενοικίασης και η μείωση του εισοδήματος από την εργασία – σύμφωνα με την Έκθεση του Ευρωπαϊκού τμήματος του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου Affordable rental housing: Making it part of Europe’s recovery, 2021.

Η αύξηση του κόστους ενοικίασης, σύμφωνα πάντα με την ίδια Έκθεση, οφείλεται στην όλο και μεγαλύτερη αστικοποίηση, στον τουρισμό12, ενώ, η μείωση των εισοδημάτων των εργαζομένων οφείλεται και στην πανδημική κρίση13.

Τα νούμερα που τεκμηριώνουν τα προηγούμενα είναι εκκωφαντικά. Μια τυπική νεανική οικογένεια ξοδεύει το 1/3 του εισοδήματος της για έξοδα ενοικίασης, ένα νοικοκυριό με χαμηλά εισοδήματα ξοδεύει το 40% των εσόδων του για πληρωμές ενοικίου, τα μισά και πλέον νοικοκυριά που ζουν σε μεγάλες πόλεις και ενοικιάζουν κατοικίες έχουν υπέρμετρα επιβαρυνθεί λόγω της αύξησης των ενοικίων και τέλος, το κόστος ενοικίασης κατοικιών έχει αυξηθεί κατά 20-55% την περίοδο 2013-2018 στις ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις (Δουβλίνο, Μαδρίτη, Κοπεγχάγη, Στοκχόλμη, Λουξεμβούργο)14.

Τα νούμερα αυτά επιβεβαιώνονται από τον ΟΟΣΑ που σύμφωνα με τις Εκθέσεις του15, η δαπάνη των νοικοκυριών για στέγαση έχει αυξηθεί ποσοστιαία περισσότερο από ό,τι για τις λοιπές δαπάνες (τρόφιμα, εκπαίδευση, υγεία). Ακόμη, τα νοικοκυριά πέρα από το βάρος της στεγαστικής δαπάνης αντιμετωπίζουν την κακή ποιότητα συντήρησης των διαθέσιμων κατοικιών16, ενώ το 20% των πολιτών με χαμηλά εισοδήματα δυσκολεύεται να θερμάνει την κατοικία του.

Ανάλογα είναι και τα νούμερα στη χώρα μας. Δύο στους πέντε Έλληνες ξοδεύουν πάνω από το 40% του εισοδήματός τους για στέγαση, γεγονός που κατατάσσει την Ελλάδα, σύμφωνα με έρευνα της Eurostat, στις κορυφαίες χώρες της Ε.Ε. με ακριβή στέγαση αναλογικά με το εισόδημα των κατοίκων της.

Ακόμη, οι πρακτικές βραχυχρόνιων μισθώσεων –τύπου Airbnb, η κατάργηση της προστασίας της πρώτης κατοικίας από τους τραπεζικούς πλειστηριασμούς, η αύξηση των τιμών ενέργειας που έχει οδηγήσει σε αύξηση των νοικοκυριών χωρίς ρεύμα ή χωρίς επαρκή θέρμανση, κάνουν την πρόσβαση σε προσιτή (οικονομικά) και αξιοπρεπή στέγαση (decent and affordable housing) πιο δύσκολη17.

Μάλιστα, η απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας από τους νέους ανθρώπους χαρακτηρίζεται από τους ίδιους ως «άπιαστο όνειρο»18. Το 75% των νέων ηλικίας 20-29 ετών κατοικούν με τους γονείς τους λόγω ακριβώς της μη δυνατότητας τους για απόκτηση ατομικής στέγασης (το ίδιο ποσοστό απαντάται στη Σλοβακία και την Ιταλία ενώ μειώνεται στο 70% σε Σλοβενία, Ισπανία και Πορτογαλία)19.

3. Έπειτα από αυτά, γίνεται κατανοητή η επικαιρότητα του αιτήματος για αλλαγή πλεύσης στις κυβερνητικές στεγαστικές πολιτικές προς την κατεύθυνση της διάθεσης περισσότερων και καλύτερων κατοικιών. Το αίτημα προβάλλεται τόσο από διεθνείς Οργανισμούς όσο και από δίκτυα κοινωνικής οργάνωσης20.

Ο ΟΟΣΑ εκτιμά ότι το έλλειμμα στέγης διευρύνει τις ανισότητες, διαρρηγνύοντας έτσι σταδιακά την κοινωνική συνοχή (OECD, Brick by Brick Building better housing policies, 2021).

Από την πλευρά του, το ΔΝΤ τοποθετεί το αίτημα για προσιτή και αξιοπρεπή στέγαση για όλους στο κέντρο των δράσεων για την ανάκαμψη της Ευρώπης από την πανδημική κρίση21.

Οι πολιτικές που προτείνονται (ΟΟΣΑ, ΔΝΤ) για την άμβλυνση της στεγαστικής κρίσης έχουν χαρακτήρα δημόσιας παρέμβασης και είναι πολυσχιδείς: κρατική επιδότηση ενοικίου22, δημόσιες επενδύσεις για κατασκευή κατοικιών (social housing), πολεοδομικές διευθετήσεις, φορολογικά κίνητρα και αντικίνητρα23.

Η αλήθεια είναι ότι μεταπολεμικά, κατά βάση οι κυβερνήσεις των ευρωπαϊκών χωρών εφάρμοσαν στεγαστικές πολιτικές με τις οποίες παρεμβαίνουν με ποικίλα μέσα, όπως π.χ. επιδότηση ενοικίου, φοροαπαλλαγή για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας κ.α.24.

Οι στεγαστικές αυτές πολιτικές, στο βαθμό που μέχρι σήμερα εφαρμόζονται, προώθησαν μόνο την απόκτηση κατοικίας από μεγάλα τμήματα του πληθυσμού (στη ζώνη του ευρώ, περίπου το 65% των νοικοκυριών ιδιοκατοικούν) και όχι την ποιότητα της στέγασης, την προσιτή ενοικίαση ή την επαρκή διαθεσιμότητα κατοικιών. Σε αυτές τις πολιτικές καθοριστικός ήταν και είναι ο ρόλος του φόρου, με τα φορολογικά κίνητρα και αντικίνητρα να έχουν διαδραματίσει ισχυρό ρόλο, πάντα όμως προσανατολισμένα στην ανάπτυξη των αγορών απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας25.

4. Οι μέχρι σήμερα γνωστοί φόροι ακίνητης περιουσίας που εφαρμόζονται στην πλειοψηφία των χωρών του ΟΟΣΑ αφορούν την ιδιοκτησία (εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου), τη χρήση (κατοχή) και την ενοικίαση (μίσθωση) της κατοικίας, π.χ. φόρος μεταβίβασης ακινήτου, όταν αποκτάται δικαίωμα κυριότητας, περιοδικοί φόροι στην κατοχή ακινήτου, φόρος υπεραξίας κατά την εκποίηση ακινήτου, ΦΠΑ στην απόκτηση νεόδμητων κατοικιών, αλλά και φοροελαφρύνσεις για τη δαπάνη στεγαστικού δανείου ή απαλλαγές για επενδύσεις σε ακίνητα.

Δικαιολογητικός λόγος για την επιβολή του φόρου είναι το γεγονός ότι η απόκτηση ακινήτου αποτελεί πράξη με οικονομική διάσταση επένδυσης και κατανάλωσης. Η πράξη της επένδυσης συνδέεται με την απόκτηση ενός πάγιου ακινήτου αγαθού μακράς ζωής, του οποίου η μεταπώληση επιφέρει κέρδος (συνθήκη που αιτιολογεί την εφάπαξ φορολόγηση κατά την μεταβίβαση)26.

Η πράξη της κατανάλωσης συνδέεται με την παροχή ποιοτικών υπηρεσιών στέγασης (συνθήκη που δικαιολογεί την επιβολή περιοδικού φόρου και του ΦΠΑ). Στην οπτική αυτή, η στέγαση θεωρείται ορατή και μετρήσιμη διάσταση οικονομικής ευημερίας όπως επίσης, διαρκές καταναλωτικό αγαθό αφού οι ιδιοκατοικημένες ή εξοχικές κατοικίες παρέχουν βιότοπο στα νοικοκυριά.

Έτσι, στον κύκλο ζωής ενός ακινήτου, υπάρχουν διαφορετικές μορφές φορολόγησης ανάλογα με την κάθε φορά εμπορική συναλλαγή: αγορά, κατοχή, ενοικίαση, πώληση ή κληροδοσία. Κάτι ακόμη που χαρακτηρίζει αυτούς τους φόρους είναι ότι, έχουν παραμείνει σχετικά στατικοί στο χρόνο27 -όταν στο ίδιο χρονικό διάστημα η φορολογία εισοδήματος και εταιρικών κερδών έχει υποστεί αλλεπάλληλες αλλαγές.

Οι φόροι αυτοί απαντώνται με την ίδια γενικά μορφή στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ. Επιβάλλονται στην απόκτηση οικιστικού ακινήτου είτε μέσω κληρονομιάς, δωρεάς ή μεταβίβασης, στη χρήση του ακινήτου, στα εισοδήματα από μίσθωση ακινήτου ή στην υπεραξία από την πώληση του28.

Έτσι, στην απόκτηση κληρονομιάς ή δωρεάς επιβάλλεται εφάπαξ φόρος, από τον οποίο συνήθως απαλλάσσονται οι πολύ στενοί συγγενείς (σύζυγος και τέκνα). Ο φορολογικός συντελεστής είναι αλλού ενιαίος και αλλού προοδευτικός29. Γενικά πρόκειται για έναν φόρο με περιορισμένη απόδοση30 και συνεχή πολιτική πίεση για τη μείωση του31. Φόρος επίσης επιβάλλεται στη μεταβίβαση ακινήτου χωρίς πάντοτε να αφορά τη γη που μεταβιβάζεται ή το κτίσμα, π.χ. στην Εσθονία φορολογείται μόνο η μεταβίβαση γης . Περιοδικός φόρος στη χρήση του ακινήτου απαντάται σε όλες τις χώρες.

Οι φοροελαφρύνσεις έχουν και αυτές την ίδια γενικά μορφή στις χώρες του ΟΟΣΑ. Για παράδειγμα, η Φινλανδία, η Ελλάδα, η Ιταλία, η Ολλανδία και η Σουηδία στο παρελθόν παρείχαν φορολογικές ελαφρύνσεις στους τόκους στεγαστικών δανείων με τη μορφή εκπτώσεων ή πιστώσεων, ενώ, η Γερμανία παρείχε φορολογικά κίνητρα για την απόκτηση γης.

Στη χώρα μας, η φορολογία στα ακίνητα ακολουθεί την ίδια λογική. Ότι δηλαδή, η απόκτηση ακινήτου αποτελεί πράξη με οικονομική διάσταση επένδυσης και κατανάλωσης που αιτιολογεί τη φορολόγησή του. Η οπτική του φόρου ως εργαλείο στεγαστικής πολιτικής έχει υπάρξει περιορισμένη στο παρελθόν (απαλλαγή της δωρεάν παραχώρησης κατοικίας από γονέα σε τέκνο, έκπτωση μέρους της δαπάνης ενοικίου και των τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτησης κύριας κατοικίας, φοροαπαλλαγή για την απόκτηση κύριας κατοικίας) και σήμερα είναι σχεδόν μηδενική (φοροαπαλλαγή για την απόκτηση κύριας κατοικίας).

Έτσι, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση με αντάλλαγμα ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο. Υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία του μεταβιβασθέντος ακινήτου ή στο δηλωθέν τίμημα, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής. Ο φορολογικός συντελεστής είναι 3% για τις μεταβιβάσεις από 1.1.2014 και μετά. Φοροαπαλλαγή υπό προϋποθέσεις παρέχεται για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας ως κύρια στέγαση. Αντί του φόρου μεταβίβασης στα νεόδμητα ακίνητα επιβάλλεται ΦΠΑ στην πρώτη μεταβίβασή τους και υπολογίζεται στην εμπορική αξία με φοροαπαλλαγή για την απόκτηση κύριας κατοικίας.

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) είναι περιοδικός φόρος στη χρήση του ακινήτου. Καταβάλλεται, από το 201332, ανάλογα με το αν το κτίσμα είναι διαμέρισμα, επαγγελματική στέγη, μονοκατοικία, βοηθητικός χώρος ή ξενοδοχειακή εγκατάσταση, ξενώνας ή κάμπινγκ. Για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η έκταση του κτίσματος, η παλαιότητα, ο χρόνος κατασκευής, η θέση που έχει στο συνολικό κτίριο, κ.α.

Ο φόρος κληρονομιών είναι φόρος που καταβάλλεται από τους κληρονόμους τη χρονική στιγμή της απόκτησης της κληρονομιαίας περιουσίας. Οι βασικές αρχές που τον προσδιορίζουν είναι:

α) επιβάλλεται φόρος στην αξία της κληρονομικής μερίδας κάθε κληρονόμου ξεχωριστά με βάση της αρχή της προοδευτικότητας (όσο αυξάνεται η αξία τόσο αυξάνεται ο φόρος και αντίστροφα)

β) επιβάλλεται φόρος στην καθαρή αξία της κληρονομικής μερίδας, δηλαδή αφαιρείται το παθητικό της κληρονομίας (χρέη και βάρη) και

γ) επιβάλλεται φόρος ανάλογα με τη συγγενική σχέση μεταξύ κληρονομούμενου και κληρονόμου, δηλαδή, όσο πιο κοντινή η συγγένεια τόσο μικρότερος ο φόρος (ή είναι μηδενικός) και αντίστροφα. Ανάλογη λογική με αυτή του φόρου κληρονομιών έχει στο ελληνικό φορολογικό σύστημα και η φορολογία δωρεών και γονικών παροχών33.

Τέλος στη χώρα μας, το πρόσοδο από τη χρήση του οικιστικού ακινήτου φορολογείται. Ως τέτοιο νοείται το εισόδημα από την εκμίσθωση ή το τεκμαρτό εισόδημα από την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης. Η φορολόγηση είναι αυτοτελής με προοδευτικό συντελεστή.

5. Το αίτημα για αλλαγή πλεύσης στις κυβερνητικές στεγαστικές πολιτικές προς την κατεύθυνση της διάθεσης περισσότερων και καλύτερων κατοικιών θέτει σε αμφισβήτηση τη λογική του παραδοσιακού φορολογικού συστήματος.

Σύμφωνα με την έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας, Living and Leaving / Housing, Mobility and Welfare in the European Union, 2018, το σύνηθες φορολογικό κίνητρο της έκπτωσης των τόκων, που καταβάλλονται για την αποπληρωμή των στεγαστικών δανείων, έχει συμβάλει περισσότερο στην απόκτηση ακριβής κατοικίας και πολύ λιγότερο στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος 34.

Αντίθετα, σύμφωνα πάντα με την ίδια μελέτη, τα προγράμματα για ενοικιαστές είναι λιγότερο συνήθη και λαμβάνουν -τις περισσότερες φορές- τη μορφή κρατικής επιδότησης ενοικίου ή φορολογικών ελαφρύνσεων για κατασκευαστές κατοικιών (home developers). Με άλλα λόγια, οι μέχρι σήμερα φορολογικές επιλογές ευνοούν τα υψηλά εισοδηματικά νοικοκυριά και δεν λαμβάνουν υπόψη την ανισότητα πλούτου, την κινητικότητα στην αγορά εργασίας και την επάρκεια στη διάθεση κατοικιών35.

Η φορολογία σε σχέση με το κοινωνικό αίτημα για εξασφάλιση στέγασης διατυπώνεται σήμερα διεθνώς (:από τους μελετητές του ΟΟΣΑ36) ως, ένα φορολογικό σύστημα με βάση την προοδευτικότητα σε όφελος των νοικοκυριών με χαμηλά εισοδήματα. Η εξειδίκευση αυτού περιλαμβάνει προτάσεις που στοχεύουν στην αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών για ενοικίαση, στην μεταβίβαση ακινήτων στους νέους και στην ανακατανομή των πόρων για τη βελτίωση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη στέγαση37.

Έτσι, προτείνεται η φορολόγηση των κενών οικιστικών ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους (έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, Ιρλανδία και στις πολιτείες Vancouver και Oakland του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση).

Επίσης, θέσπιση κινήτρων που μετατοπίζουν το ενδιαφέρον των κατασκευαστών (home developers) από την πώληση στην ενοικίαση οικιστικού ακινήτου. Π.χ., πρόσφατα στην Ολλανδία διαφοροποιήθηκε ο συντελεστής φόρου μεταβίβασης ακινήτων ανάλογα με τον αγοραστή: η μεταβίβαση είναι αφορολόγητη όταν ο αγοραστής είναι ηλικίας κάτω των 35 χρόνων (και η αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τα 400.000 ευρώ), ο συντελεστής είναι 2% όταν ο αγοραστής αποκτά ακίνητο για κύρια κατοικία, και 8% όταν ο αγοραστής είναι επενδυτής οικιστικών ή εμπορικών ακινήτων38.

Στην ίδια κατεύθυνση, δηλαδή της αύξησης της προσφοράς ενοικίασης είναι και η πρόταση για φορολογική επιβάρυνση των βραχυπρόθεσμων ενοικίων διακοπών καθώς και η φορολόγηση των αγορών οικιστικών ακινήτων από ξένους αγοραστές (έχει εφαρμοστεί στον Καναδά από το 2016), κάτι που επηρεάζει τις υψηλές τιμές39.

Ακόμη, η μετατόπιση της άντλησης φορολογικών εσόδων από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων στον περιοδικό φόρο χρήσης (σε ετήσια βάση) -εκτιμάται από τον ΟΟΣΑ40 ότι- θα επιτρέψει τη χρηματοδότηση δημόσιων επενδύσεων σε οικιστικά ακίνητα (και άρα αύξηση της διαθεσιμότητας). Πετυχημένη περίπτωση εφαρμογής είναι η Ολλανδία, που στη δεκαετία 2010 μετατόπισε το φορολογικό βάρος από τη μεταβίβαση του οικιστικού ακινήτου στον περιοδικό φόρο χρήσης ακινήτου, παράλληλα με μείωση της φοροελάφρυνσης των στεγαστικών δανείων.

Η κατεύθυνση στην ανακατανομή των πόρων για τη βελτίωση της πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή ενοικιαζόμενη στέγαση εκτιμάται ως ιδιαίτερα σημαντική41. Σε αυτή τη λογική η Ιρλανδία και η Ιταλία, σήμερα, παρέχουν φορολογικές ελαφρύνσεις στους ενοικιαστές. Στις ΗΠΑ, η πρόταση νόμου του δημοκρατικού γερουσιαστή Ron Wyden είναι προς την ίδια κατεύθυνση42.

Αντίθετα, η Δανία, το Ηνωμένο Βασίλειο έχουν επιλέξει ως κύριο μέσο άσκησης στεγαστικής πολιτικής την επιδότηση στέγασης στα νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα43 – η Ελλάδα επιλέγει το επίδομα στέγασης ως προνοιακό πρόγραμμα επιδότησης ενοικίου για τα ευάλωτα νοικοκυριά που μισθώνουν την κύρια κατοικία τους.

Για την άμβλυνση της ανισότητας ανάμεσα στις γενεές προτείνονται φορολογικές ελαφρύνσεις για δωρεές ακινήτων με δωρεοδόχους νέας ηλικίας άτομα, ενδεχόμενα από μια ηλικία και κάτω. Κατά αυτό τον τρόπο, ενθαρρύνεται η διαγενεακή μεταφορά πλούτου σε χρόνο νωρίτερα από εκείνο της επαγωγής της κληρονομιάς.

6. Εν κατακλείδι, η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης απαιτεί σχεδιασμένες και συντονισμένες κυβερνητικές επιλογές σε περισσότερους τομείς. Mία από αυτές είναι και η φορολογία. Πιο πάνω περιγράφηκαν προτάσεις και παραδείγματα εφαρμογής είτε στην κατεύθυνση της άμβλυνσης της εισοδηματικής ανισότητας στην κοινωνία (π.χ. φοροελαφρύνση λόγω ενοικίου), στην αναμόρφωση των φόρων στην ακίνητη περιουσία (π.χ. καθορισμός του συντελεστή με βάση την ηλικία του αποκτώντος) ή στην επιβολή φόρου στα κενά οικιστικά ακίνητα (vacancy tax).

Οι τιμές των κατοικιών αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ και το κόστος στέγασης είναι η ταχύτερα αυξανόμενη δαπάνη των νοικοκυριών. Η προσφορά οικονομικά προσιτών και αξιοπρεπών κατοικιών συρρικνώνεται διαρκώς, οι δημόσιες επενδύσεις στην οικιστική ανάπτυξη έχουν ελαχιστοποιηθεί, η κατασκευή νέων κατοικιών είναι δαπανηρή, ενώ, η ζήτηση για οικονομικά προσιτή στέγαση διαρκώς αυξάνεται. Η στεγαστική κρίση είναι εδώ, αποτελεί πλέον κοινωνικό αίτημα και η φορολογία, όπως αποδεικνύεται από τα παραπάνω, μπορεί να αποτελέσει ένα από τα εργαλεία για την αντιμετώπισή της.

1 Οι απόψεις που εκφράζονται στο κείμενο είναι προσωπικές.

2 Kim van Sparrentak, Tackling Europe’s housing crisis, https://www.oecd-forum.org/posts/tackling-europe-s-housing-crisis

3 Την 1η Φεβρουαρίου 2021, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο υιοθέτησε την Έκθεση Access to decent and affordable housing for all προτρέποντας την Επιτροπή και τα κράτη-μέλη να λάβουν ενεργά μέτρα για να εγγυηθούν την πρόσβαση των ευρωπαίων πολιτών σε αξιοπρεπή και οικονομικά προσιτή στέγαση, μέσω κρατικών επενδύσεων και μέτρων για την καταπολέμηση των ανισοτήτων.

4 Prithwiraj (Raj) Choudhury, Our work-from-anywhere future – best practices for all-remote organizations, Harvard Business Review, November–December 2020

5 Σχ., στο άρθρο του Σ. Μήτα, Η βιοτική αυτοτέλεια, ως ratio και κανονιστικός πυρήνας των κοινωνικών δικαιωμάτων, https://www.constitutionalism.gr/21.3.2012 αναφέρεται: «…αλλά και διεθνώς, το λεξιλόγιο της κοινωνικής αξιοπρέπειας αναδεικνύεται βαθμηδόν σε δικαστηριακή lingua franca. Δικαιοδοτικά όργανα διαφόρων χωρών, σε πλήθος και ποικιλία περιπτώσεων, αναγνωρίζουν το εντελές χρέος για τα κράτη να προσφέρουν υπηρεσίες στέγασης, περίθαλψης, παιδείας και εν γένει κοινωνικής φροντίδας, καθ’ υπέρβαση των συνήθων θεσμικών-κανονιστικών επιφυλάξεων. Το Ανώτατο Δικαστήριο του Καναδά, για παράδειγμα, αναγνώρισε ότι η κυβέρνηση υπέχει υποχρέωση να παρέχει υπηρεσίες μετάφρασης στα δημόσια νοσοκομεία, επ’ αφορμή προσφυγής κωφαλάλων που ζήτησαν δωρεάν μετάφραση στη νοηματική γλώσσα. Εξάλλου, το Συνταγματικό Δικαστήριο της Ν. Αφρικής έκανε δεκτή την αξίωση για επείγουσα ανακούφιση της στεγαστικής ανάγκης, που προβλήθηκε από αστέγους σεισμοπαθείς, καταφάσκοντας έτσι στο κανονιστικό σθένος του οικείου κοινωνικού δικαιώματος…»

6 Χάρτης των Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ευρωπαϊκής Ένωσης (2012/C 326/02)

Και η Οικουμενική Διακήρυξη των Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων του 1948 και τα επακόλουθα συνοδευτικά κείμενα (The 1966 International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights, ICESCR και The International Covenant on Civil and Political Rights, ICCPR) αναγνωρίζουν την κατάλληλη (adequate) στέγαση ως στοιχείο του ανθρώπινου δικαιώματος για κατάλληλες συνθήκες διαβίωσης. Περισσότερα από 50 Συντάγματα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων του Βελγίου, της Γαλλίας, της Πορτογαλίας και της Ισπανίας περιλαμβάνουν το δικαίωμα στην κατάλληλη στέγαση ή διατυπώνουν τη γενική ευθύνη του κράτους να διασφαλίζει στέγαση και συνθήκες διαβίωσης για όλους, βλ. Έκθεση προς την 58η Επιτροπή για τα Ανθρώπινα Δικαιώματα, E/CN 4/2002/59 § 2, 1 Μαρτίου 2002

7 Βλ. σχ., Π. Παραρά, Το κοινωνικό δικαίωμα για αξιοπρεπή κατοικία, ΔτΑ 3/1999

8 Πάντειο Πανεπιστήμιο, Η Στέγαση ως Ανθρώπινο Δικαίωμα, Κύκλος Συζητήσεων 2019-2020

9 Òscar Jordà, Moritz Schularick, Alan M. Taylor, The great mortgaging: housing finance, crises and business cycles, NBER Working Paper 20501/2014, http://www.nber.org/papers/w20501

10 Μ. Παπακώστα, Το άσυλο στην κατοικία και το δικαίωμα στην κατοικία, ΕΚΠΑ (Τμήμα Νομικής) 2004

11 Με τον όρο αξιοπρεπή κατοικία, στο κείμενό μας, νοείται η κατοικία που πληροί τους στοιχειώδεις από απόψεως υγιεινής και ανέσεων όρους αξιοπρεπούς διαβίωσης μέσα σε αυτή, ΣτΕ 173/1998 και ΣτΕ (Ολ) 550/1999

12 Σχετικά, Οι John Duca, John Muellbauer, Anthony Murphy προτείνουν στο άρθρο τους, What drives house prices: Lessons from the literature, 13 September 2021, https://voxeu.org/, τη ρύθμιση της ενοικίασης κατοικιών σε τουριστικούς ταξιδιώτες από την Ευρωπαϊκή Ένωση.

13 Eurofound, Living, working and Covid-19, 2020/21

14 IMF, Affordable rental housing: Making It part of Europe’s recovery, 2021

15 OECD, Brick by brick Building better housing policies, 2021, https://www.oecd.org/housing/policy-toolkit/

16 OECD, Under pressure: The squeezed middle class, 2019

17 Η Εφημερίδα των Συντακτών, 4.11.2019

18 https://tvxs.gr/news/ellada/ereyna–flash–tis–prorata–gia–tvxsgr–ti–lene–oi–polites–gia–ta–enoikia–ta–esoda–toys–kai

19 OECD, Building for a better tomorrow: Policies to make housing more affordable, 2021

20 Eteron, Ενοίκια στα ύψη, Η στεγαστική επισφάλεια σήμερα, https://eteron.org/category/enoikia–sta–ypsi/

Καθημερινή, Γ. Κανδύλης. Όταν ο συνωστισμός μεταφέρθηκε στο σπίτι, 21.4.2020

OECD, Affordable housing: A growing concern for people and governments, https://youtu.be/tnjN2JYW6vQ?t=56

21 Alfred Kammer, Director European Department, International Monetary Fund, Introductory remarks for the European Parliament Committee on Employment and Social Affairs, May 26, 2021, όπου ανέφερε: «… Governments also need to look at initiatives that increase the supply of affordable housing more permanently and thereby alleviate demand pressures. In particular, we see a role for more public investment in social housing, especially where the stock is low. Social housing varies considerably across countries, ranging from less than 3 percent of the total housing stock in Portugal to over 35 percent in the Netherlands. The Next Generation EU package provides an opportunity for such investments. More housing investment can create jobs, increase the stock of affordable rental housing, and can facilitate job mobility. The Portuguese national recovery and resilience plan is a good example in targeting the creation and rehabilitation of affordable rental housing for low-income families and students …», https://www.imf.org/en/News/Articles/2021/05/26/sp052621-affordable-rental-housing-making-it-part-of-europes-recovery

22 Τα επιδόματα στέγασης έχουν συνδεθεί επίσης και με τις πολιτικές για την ανακούφιση της φτώχειας, βλ. σχ., ΙΝΕ/ΓΣΕΕ, Γ.Μαραγκός – Ν. Αστρουλάκης, Το βασικό εγγυημένο εισόδημα και

οι πολιτικές του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος στην Ε.Ε., Μελέτες/9/2010

23 https://www.oecd.org/housing/policy–toolkit/

24 Πρόσφατη έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας, Jonathan Karver, Yeon Soo Kim, Mohamed Abdel Jell, Living and Leaving / Housing, Mobility and Welfare in the European Union, 2018 καταγράφει συνολικά 208 φορολογικά και επιδοματικά προγράμματα σε 28 ευρωπαϊκές χώρες. Τα προγράμματα αυτά κατηγοριοποιούνται χονδρικά σε προγράμματα για αγοραστές κατοικιών, για ήδη ιδιοκτήτες κατοικιών, για ενοικιαστές και σε προγράμματα επιδότησης στέγασης.

25 OECD, Measuring effective taxation of housing: Building the foundations for policy reform taxation, Working Papers, no. 56 /2022

OECD, Taxation of Household Savings, Tax Policy Studies, vol. 25, 2018

26 Θ. Λαζαρέτου, Φορολογία ακίνητης περιουσίας: προβληματική και τάσεις, ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗ, 3/2013

27 Η φορολογία στην ακίνητη περιουσία τίθεται τα τελευταία χρόνια σε συζήτηση από την οπτική της μετατόπισης του φορολογικού βάρους από την εργασία και τα εταιρικά κέρδη προς την κατανάλωση και την ακίνητη περιουσία, σχ., European Commission, Possible reforms of real estate taxation, criteria for successful policies, Occasional Papers 119/ October 2012. Επίσης, από την οπτική πηγής αύξησης των δημοσίων εσόδων, σχ., Marta Rodriguez-Vives & Miguel Angel Gavilan-Rubio, An overview of the taxation of residential property: is it a good idea? Public Sector Economics/2021, https://doi.org/10.3326/pse.45.2.5

Μια εξίσου ενδιαφέρουσα οπτική είναι αυτή της περιβαλλοντικής διάστασης της φορολογίας της ακίνητης περιουσίας, σχ., OECD, Greening the property tax, Working Papers on Fiscal Federalism no 17/2014, Οι φορολογικές διατάξεις στην υπηρεσία του περιβάλλοντος, Δικηγορικός Σύλλογος Αθηνών – Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού, 13.2.2013

28 Περισσότερα βλ., Marta Rodriguez-Vives & Miguel Angel Gavilan-Rubio, οπ.π.

29 Περισσότερα βλ., OECD, Inheritance taxation in OECD countries, 2021

30 Οι χώρες με τις υψηλότερες αποδόσεις είναι το Βέλγιο και η Γαλλία (περίπου 0,7% του ΑΕΠ)

31 Πρόσφατα, στη χώρα μας καταργήθηκαν οι φόροι γονικών παροχών και δωρεών για σύνολο μεταβιβαζόμενης μερίδας ακίνητης ή κινητής περιουσίας ύψους έως 800.000 (αντί των 150.000 ευρώ που ήταν) ανά τέκνο και συγγενή με α΄ βαθμό συγγένειας. Στις ΗΠΑ επί προεδρίας D. Trump, το ύψος της περιουσίας που κληρονομείται ή δωρίζεται αφορολόγητα διπλασιάστηκε.

32 Είχαν προηγηθεί οι φόροι ΦΑΠ, ΦΜΑΠ, ΕΤΑΚ, ΕΕΤΗΔΕ, ΕΕΤΑ και ΤΑΠ. Σήμερα ισχύει μόνο το ΤΑΠ.

33 Περισσότερα για τους φόρους στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα βλ., Ινστιτούτο Νίκος Πουλαντζάς, Ένα δίκαιο και αποδοτικό φορολογικό σύστημα, Φεβρουάριος 2022, https://poulantzas.gr/yliko/meleti-i-ena-dikaio-kai-apodotiko-forologiko-systima/

Διανέοσις, Η Φορολόγηση ακινήτων ως πηγή χρηματοδότησης των ΟΤΑ, Ιανουάριος 2021, https://www.dianeosis.org/2021/01/i-forologisi-akinitwn-os-pigi-xrimatodotisis-ton-ota/

Και, για την ιστορική διαδρομή των φόρων στην ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, βλ. Θ. Λαζαρέτου οπ.π. Για τη συμβολή της αγοράς ακινήτων στην ελληνική οικονομία, βλ. ΙΟΒΕ, Ο ρόλος της Βιομηχανίας Υποδομών και Κατασκευών, 2021

34 Στο ίδιο συμπέρασμα καταλήγουν για τις ΗΠΑ οι Kamila Sommer και Paul Sullivan στη μελέτη τους, Implications of US Tax policy for house prices, rents, and homeownership, Αmerican Εconomic Review vol. 108, no. 2/ 2018 (pages 241-74)

35 OECD, Measuring effective taxation of housing: Building the foundations for policy reform taxation Working Papers, no. 56 /2022

36 O.Causa, N. Woloszko ,D. Leite, Housing, wealth accumulation and wealth distribution: evidence and stylized facts, OECD Economics Department Working Papers, no. 1588/2019.

37 Jonathan Karver, Yeon Soo Kim, Mohamed Abdel Jell, οπ.π., IMF, Affordable rental housing: Making It part of Europe’s recovery, 2021

38 https://www.lexology.com/ 5 July 2021

39 Μια άλλη όψη της αγοράς ακινήτων είναι τα προγράμματα Citizenship-by-Investment (CBI), τα οποία προσφέρουν δικαιώματα υπηκοότητας σε φορολογούμενους με αντάλλαγμα την οικονομική επένδυση σε ακίνητο στη χώρα που χορηγεί την υπηκοότητα. Έχει διαπιστωθεί ότι οι φορολογούμενοι χρησιμοποιούν αυτή τη δυνατότητα προκειμένου να ανοίξουν ένα τραπεζικό λογαριασμό σε χώρα, δηλώνοντας ως χώρα φορολογικής κατοικίας αυτή της επενδυτικής υπηκοότητας. Με αυτό τον τρόπο, η ανταλλαγή φορολογικής πληροφορίας γίνεται μεταξύ της χώρας στην οποία τηρείται ο λογαριασμός και της χώρας της επενδυτικής υπηκοότητας και όχι με τη πραγματική χώρα (φορολογικής) κατοικίας. Έτσι, τα προγράμματα CBI επιτρέπουν στους φορολογούμενους να διαφύγουν εισοδήματα από τη διαδικασία ανταλλαγής φορολογικής πληροφορίας βλ. σχ., D. Langenmayr, L. Zyska, Escaping the exchange of information: tax evasion via citizenship-by-investmen, University of Exeter, January 7, 2021

40 OECD, Brick by brick – Building better housing policies, 2021

41 IMF, Affordable rental housing: Making It part of Europe’s recovery, 2021

42 Α. Μuresianu, Τhe DASH Act isn’t the best way to solve the housing crisis, August 30, 2021 https://taxfoundation.org/